近日，《广州站站城产居一体化地区控规优化、越秀区瑶台村城市更新单元详细规划、白云区三元里村城市更新单元详细规划》由广州市规划委员会审议通过后经广州市人民政府批准正式生效。这不仅标志着广州市首个批复的做地方案正式落地，更是广州“三脉”“三轴”“三核”战略部署迈出的重要一步。广州火车站片区，作为全市四大重点城市更新片区之一，其改造升级将为广州的发展注入新的活力与希望。

《规划》范围位于越秀区、白云区、荔湾区相交处，总用地面积562公顷，规划总量1133万平方米。《规划》提出，对该项目的实施进行动态过程管控，适时进行动态评估及规划检讨，精准精细确定开发量，共分为三个开发阶段。

广州站地区将实现

“站、城、产、居”一体化建设

从总体上看，本次《规划》范围南至东方宾馆南侧—流花路，北至云城南一路—环城高速，东至大金钟路—解放北路，西至同德围高架。总用地面积562公顷，规划总量1133万平方米。规划范围包括广州站站城产居一体化地区、瑶台村城市更新单元和三元里村城市更新单元三部分。

其中，广州站站城产居一体化地区总用地面积238公顷，规划总建设量按518万-530万平方米进行预控，产居比67:33。本次落实15个地块详细指标，包括独立占地、公服用地7个，安置/出让用地8个，并按照不少于居住建筑面积的11%配置公共服务设施400余处，总建设量18万-19万平方米。

在道路交通方面，统筹布局站城交通系统，优化片区骨架路网体系，规划后路网密度由现行控规10.62公里/平方公里提升至11.25公里/平方公里。

《规划》同时提出，结合规划范围与行政边界，将广州站站城产居一体化地区现行控规11个规划单元调整为8个。其中，对AY0147、AB3815、AY0103、AY0104四个单元进行弹性管控，管控规划单元的规划总建设量、居住量、路网布局、公共服务设施总量四项指标，在满足生活圈设施服务半径要求基础上，地块的建筑面积、公共服务配套设施等规划指标可在规划单元内进行综合平衡，在不突破本单元四项指标的前提下，地块指标由规划和自然资源管理部门审定。

经本次规划调整，该地区将实现“站、城、产、居”一体化建设，成为老城市新活力的示范区、样板地。

瑶台村：预控2个地铁站点

《规划》提出，越秀区瑶台村城市更新单元面积171公顷，其中改造范围97公顷，总建设量275万平方米，产居比约4:6（如不计算与站城产居一体化地区重复部分，则单元面积134公顷，改造范围88公顷，改造范围建设量242万平方米），公共服务设施按照不少于居住建筑面积的11%配置，共277处，总建设量17.5万-18万平方米。

在道路交通方面，调整衔接站城交通系统，优化片区路网，增加跨铁通道，规划预控地铁14号线瑶台站、佛山5号线机务段站站点，规划路网密度由现行控规的11.00公里/平方公里提升至11.29公里/平方公里。此外，《规划》对景泰涌（同德围高架—三元里大道段）线位进行微调，河涌宽度为24-61米。

三元里村：配置公共服务设施214处

《规划》提出，白云区三元里村城市更新单元面积190公顷，其中改造范围71公顷，规划总建设量192万平方米，产居比29:71。改造范围外119公顷，规划总建设量128万平方米。

此外，改造范围内按照居住建筑面积的13%配置公共服务设施214处，总建设量16.4万平方米。优化片区路网，增加对外联系通道，规划预控地铁8号线北延线支线三元里站站点，更新单元范围内规划路网密度由现行控规的8.10公里/平方公里提升至8.63公里/平方公里。同时对景泰涌（白云大道南以东段）线位进行微调，河涌宽度14米保持不变。

三大亮点，共绘站城融合新蓝图

一、高铁枢纽赋能，支撑湾区“一小时生活圈”

《方案》计划引入高铁线路6条、城际线路4条，规划地铁轨道8条，实现800米范围内地铁覆盖率100%。这一系列交通网络的完善，将极大地提升广州火车站片区的交通便捷性，不仅方便市民出行，更将有力支撑湾区“一小时生活圈”的构建。

二、逐期培育枢纽型国际商圈，形成“1+6+2”产业体系

通过逐期培育，广州火车站片区将形成具有国际影响力的枢纽型商圈，并构建起“1+6+2”的产业体系。这一体系的建立，将有力推动片区的产业升级与经济发展，为广州乃至整个湾区的发展注入新的动力。

三、高铁枢纽赋能，支撑湾区“一小时生活圈”

在生态空间上，《方案》提出延续白云山—越秀山的山水格局，形成南北3公里的文商绿轴线、东西4公里的铁路公园带。同时，构建立体多维的慢行体系，实现市中心高铁干线、城际铁路、城市道路和地铁的“多维高效融合”。这一系列举措将极大地提升片区的生态环境质量，为市民提供更加宜居、宜业、宜游的生活空间。

虽然，火车站片区推进速度迅猛，但，老城区旧改的难题，已经老生常谈。对老城区而言，每个旧改村都至关重要，并且，几乎都是难啃的“硬骨头”。

尤其是大部分范围集中在越秀的火车站片区，也一直面临着两大难题：

1、越秀区留用地不足亟需发展空间，但区域价值高，不低的补偿标准下，经济平衡是个问题；毕竟，光是瑶台每年集体分红，最多的人均能去到23万，普通的也有万把块钱，是一笔不小的收入。

截图来源：区哥和村民聊天记录

2、火车站片区旧改中，三元里需考虑白云山控制线、历史遗留文化古物，而瑶台所在老城区有着严格的拆建比，技术性要求较高。现在，国企亲自下场，以“做地”模式做一级开发，无疑给项目提供最大的保障。据日前片区的公开招标，广州城投成立了广州站片区城市更新有限公司，注册资本10个亿。开发商的实力不容小觑，无疑给足村民信心。

作为广州四大重点做地项目之一，火车站片区的改造成功，不但能提升板块自身“身价”。更重要的是，对全市做地改造项目，起到破局、牵头的作用，尤其对白云罗冲围的威慑性不言而喻。毕竟，按传统模式下的城市更新，进度缓慢的旧改不在少数，并且一旦发生事故就很难继续推进，如恒大沧联村等。而如果是国企牵头的做地模式，资金、实力等方面都能给予村民更多信心，利于缩短村民补偿、搬迁周期，在整体改造上也更有保障。

瑶台村实景，在湾区实拍现在，随着各区房票的陆续推进，火车站片区，会发出怎样的房票或者安置方式，将是村民最瞩目的焦点。毕竟，对于片区来说，过会后，接下来要攻克的一大难怪，大概率就是补偿方案的编制了。

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编辑：金年会叶紫燕

文章来源于：金年会 http://www.lkhlw.com